Huurachterstanden en schulden van huurders

Een persoonlijke aanpak van woningcorporaties

Woningcorporaties hebben vanzelfsprekend allemaal ervaring met huurachterstanden van huurders. Een vervelende kwestie voor beide partijen. Wat zijn veelvoorkomende oorzaken van huurachterstanden en schulden? Hoe gaat u als medewerker om met emoties die omhoog komen bij huurders? Welke aanpak werkt wel en welke niet? Dat zijn de vraagstukken die worden besproken in deze blog.

Een huurachterstand, wat nu?

Het kan iedereen wel eens overkomen dat het door omstandigheden niet lukt de huur op tijd te betalen. Eén van de problemen die daarbij kan ontstaan is stress bij de huurder waardoor een soort ‘tunnelvisie’ ontstaat. Door gebrek aan kennis over wat een verhuurder kan- en mag doen, kan ook angst voor uitzetting of incassotrajecten ontstaan waar dat (nog) niet nodig is. Dit kan weer leiden tot paniekreacties en heftige emoties.

Woningcorporaties weten soms niet hoe ze om moeten gaan met de emoties van huurders en weten vaak ook niet wat de reden van een achterstand is. We kunnen spreken van een kloof tussen de wereld van de huurders en de woningcorporatie als gevolg van te weinig persoonlijk contact.

Er bestaat vaak nog een te grote kloof tussen huurders en woningcorporaties. Er is weinig persoonlijk contact en de angst voor incassobrieven maakt het probleem van een huurachterstand vaak alleen maar groter. Woningcorporaties weten soms niet hoe ze om moeten gaan met de emoties van huurders, of weten überhaupt niet wat de reden van een achterstand is.

Waarom betaalt iemand de huur niet?

Tegenwoordig is er veel aandacht voor schuldenproblematiek. Meestal kampt iemand die de huur niet meer betaalt, met meerdere schulden. Voor deze situaties zijn schuldhulpverleners en maatschappelijke diensten beschikbaar. Het probleem dat zij echter zien, is de nieuwe privacywetgeving. Het is vaak niet mogelijk om een compleet beeld van iemands financiële situatie te registreren. Daarnaast heeft de overheid voorrang bij het innen van schulden. Als deze bedragen eerder betaald moeten worden, vervalt in sommige situaties de woonzekerheid van mensen. Terwijl een dak boven het hoofd toch echt een primaire levensbehoefte is.

Verplichte schuldhulpverlening en budgetbeheer kan de meest onwenselijke situatie, een huisuitzetting, voorkomen. Momenteel hebben woningcorporaties hier echter geen actieve rol in. Het betrekken van woningcorporaties kan juist een bijdrage leveren aan het voorkomen van grote huurachterstanden. Momenteel is dit nog niet geregeld in de woningwet, maar dit zou in de toekomst mogelijk een oplossing kunnen bieden.

Een nieuwe gezamenlijke aanpak in Amsterdam en Utrecht

De gemeente Amsterdam is overgegaan tot een samenwerking met woningcorporaties, energieleverancier NUON, zorgverzekeraars en waternet. Om mensen met schulden beter en sneller te kunnen helpen, hebben zij in een convenant vastgelegd dat iedereen met schulden een concreet aanbod voor hulp krijgt. Voor de convenantpartners is deze manier van werken effectief, omdat zij gezamenlijk verbonden zijn met de huurder. Zij kunnen nu één gezamenlijke aanpak kiezen wat voorkomt dat er meerdere, afzonderlijke trajecten worden ingezet naar de huurder. Op deze manier kunnen meerdere partijen gecoördineerd in gesprek met een huurder en worden er makkelijker afspraken gemaakt. Ook in Utrecht wordt vroegtijdig hulp geboden aan inwoners met een huurachterstand. De aanpak van vroegsignalering huurachterstanden wordt door Utrechtse woningcorporaties en de gemeente stapsgewijs uitgebreid waarbij samen wordt gewerkt met energieleverancier Eneco, waterbedrijf Vitens, de gemeentelijke –en waterschapsbelastingen en verschillende zorgverzekeraars. De aanpak in deze steden is een voordeel voor de organisaties, maar ook voor de huurder. Het persoonlijke contact geeft rust en motiveert de huurder om in contact te blijven in plaats van ‘de kop in het zand steken’.

De wijkbeheerder als schakel

Woningcorporatie Cascade ziet ook het voordeel van deze persoonlijke aanpak. Samen met de gemeente Waalwijk hebben zij de proef ‘Ik pak mijn schulden aan’ opgezet. Ook hier wordt aandacht besteed aan het vroegtijdig signaleren van schulden bij huurders. De schakel in deze proef is de wijkbeheerder. Voorheen kregen huurders een brief bij een huurachterstand. Dat is nu vervangen door een bezoek van de wijkbeheerder. Samen met de gemeente wordt niet alleen hulp geboden bij de aanpak van schulden, maar ook advies gegeven over bepaalde regelingen zoals huurtoeslag. Ook in Utrecht is gekozen voor een persoonlijke aanpak. Buurtteams van de gemeente leggen maandelijks zo’n honderd huisbezoeken af. Maatwerk bieden in plaats van onpersoonlijke brieven is het uitgangspunt.

Samenwerken in plaats van tegenwerken

De persoonlijke aanpak lijkt meer op te leveren op lange termijn. In plaats van wegkijken en schulden op laten lopen, voelen huurders zich meer gehoord en geholpen. Wat wordt gezien is dat huurders ook echt geholpen willen worden. Het is dan ook belangrijk om als woningcorporatie niet terug te deinzen uit angst voor emoties van huurders. Juist het op professionele wijze inleven in de persoonlijke situatie zorgt voor verandering. Samenwerken met de huurder in plaats van elkaar tegenwerken.